Perubahan Status HGB Tanah Perumnas Menjadi HM

Teman saya baru saja membeli rumah Perumnas dengan status dalam sertifikat adalah Hak Pengelolaan. Apakah status tanah Hak Pengelolaan Lahan dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik? Apakah dasar hukum yang melandasinya?

Jawaban:

Sebelum menjawab pertanyaan Anda, terlebih dulu kita lihat siapa saja yang dapat menjadi subyek hukum pemegang Hak Pengelolaan (“HPL”). Menurut Pasal 67 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (“PMNA/KBPN No. 9/1999”), HPL dapat diberikan kepada:

a.      Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah;

b.      Badan Usaha Milik Negara;

c.      Badan Usaha Milik Daerah;

d.      PT. Persero;

e.      Badan Otorita;

f.       Badan-badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk pemerintah.

 

Jadi, berdasarkan ketentuan tersebut, teman Anda sebagai individu tidak mungkin memiliki HPL di dalam sertifikat tanahnya. Subyek hukum yang bisa menjadi pemegang HPL dalam hal ini adalah Perum Perumnas sebagai Badan Usaha Milik Negara (BUMN).

 

Hal ini ditegaskan di dalam Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 500-3460 Tahun 1998 bahwa Perum Perumnas salah satu subyek hukum yang dapat memegang HPL dalam hal pemanfaatan tanah Negara. Dalam pelaksanaannya kemudian, Perum Perumnas membangun kawasan perumahan dan permukiman di atas HPL dengan diberikan Hak Guna Bangunan (“HGB”) atau Hak Pakai (“HP”) di atas HPL.

 

Apabila di kemudian hari para pemegang HGB atau HP atas HPL ingin melakukan perubahan hak atas tanah menjadi Hak Milik (“HM”), maka harus mendapatkan persetujuan dari pemegang HPL tersebut. Dengan demikian, persetujuan itu wajib diberikan oleh Perum Perumnas sepanjang mengenai tanah yang dipergunakan untuk rumah tinggal, mengingat bidang tugas pemegang Hak Pengelolaan (HPL) ini adalah memang mengembangkan perumahan dan pemukiman

 

Karena itu, kami asumsikan teman Anda membeli rumah dengan sertipikat HGB atau HP, maka proses perubahan hak atas tanah yang dapat dilakukan adalah sebagaimana dijelaskan dalam boks-boks di bawah ini:

 

Boks 1. Perubahan Hak dari HGB Menjadi HM

untuk RS/RSS* Tanpa Ganti Blanko

 

Dasar Hukum: 1.      Undang-Undang No 5 Tahun 1960 2.      Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 3.      Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 4.      Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1997 5.      Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 15 Tahun 1997 6.      Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 1 Tahun 1998 7.      Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 8.      SE Ka.BPN-600-1900 tanggal 31 Juli 2003 Persyaratan: 1.      Surat Permohonan perubahan hak 2.      Identitas diri pemegang hak dan atau kuasanya (foto copy KTP yang masih berlaku)  *) 3.      Surat Kuasa, jika permohonannya dikuasakan 4.      Sertipikat HAT (HGB/HP), luas tidak lebih dari 200 m2 untuk perkotaan dan tidak lebih dari 400 m2 untuk luar perkotaan 5.      Akta Jual Beli / Surat Perolehan (harga perolehan tidak lebih dari Rp. 30.000.000,-) 6.      Surat Persetujuan dari pemegang HT (jika dibebani HT) 7.      Membayar uang pemasukan kepada Negara. Biaya dan Waktu 1.      Rp. 25.000,- 2.      Waktu: 3 hari kerja 3.      1 (satu) hari kerja = 8 (delapan) jam Keterangan: *) dilegalisir oleh pejabat berwenang Catatan : 1.      Persyaratan no. 2 tidak diperlukan KK (NIK sudah tercantum dalam KTP) 2.      Persyaratan no. 3 Surat kuasa bermeterai cukup

 

Boks 2. Perubahan Hak dari HGB Menjadi HM

untuk RS/RSS Dengan Ganti Blanko

 

Dasar Hukum: 1.      Undang-Undang No 5 Tahun 1960 2.      Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 3.      Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 4.      Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1997 5.      Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 15 Tahun 1997 6.      Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 1 Tahun 1998 7.      Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 8.      SE Ka.BPN-600-1900 tanggal 31 Juli 2003 Persyaratan: 1.      Surat Permohonan perubahan hak 2.      Identitas diri pemegang hak dan atau kuasanya (foto copy KTP yang masih berlaku)  *) 3.      Surat Kuasa, jika permohonannya dikuasakan 4.      Sertipikat HAT (HGB/HP), luas tidak lebih dari 200 m2 untuk perkotaan dan tidak lebih dari 400 m2 untuk luar perkotaan 5.      Akta Jual Beli / Surat Perolehan (harga perolehan tidak lebih dari Rp. 30.000.000,-) 6.      Surat Persetujuan dari pemegang HT (jika dibebani HT) 7.      Membayar uang pemasukan kepada Negara. Biaya dan Waktu 1.      Rp. 50.000,- 2.      Waktu: 10 hari kerja 3.      1 (satu) hari kerja = 8 (delapan) jam Keterangan: *) dilegalisir oleh pejabat berwenang Catatan : 1.      Persyaratan no. 2 tidak diperlukan KK (NIK sudah tercantum dalam KTP) 2.      Persyaratan no. 3 Surat kuasa bermeterai cukup 3.      10 hari adalah jangka waktu maksimal Pemberian Informasi surat Ukur dikenakan Biaya Rp.25000 meliputi kegiatan: 1.      Surat Ukur untuk sertipikat pengganti karena (Rusak,Hillang,ganti blanko dan sertipikat yang tidak di serahkan karena ekskusi lelang serta penggantian sertipikat berdasarkan Keputusan Pengadilan 2.      Salinan Surat Ukur untuk keperluan permohonan  perubahan hak,perpajangan dan pembaharuan hak atas  tanah. 3.      Permohonan informasi tentang satu bidang tanah berupa fotocopy surat ukur sesuai dengan DI 207 pada PMNA/KBPN Nomor 3/1997.

Sumber: www.bpn.go.id

 

*Catatan:

RS = Rumah Sederhana

RSS = Rumah Sangat Sederhana

 

Demikian penjelasan singkat dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum

1.      Undang-Undang No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

2.      Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

3.      Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional

4.      Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997

5.      Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1997

6.      Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 15 Tahun 1997

7.      Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 1 Tahun 1998

8.      Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 500-3460 Tahun 1998 Perihal Petunjuk lebih lanjut mengenai pelaksanaan pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal;

9.      Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan

10. Surat Edaran Kepala BPN No. 600-1900 tanggal 31 Juli 2003

Jika Tanah yang Dibeli Ternyata Objek Sengketa

Ibu saya pernah membeli tanah 4 tahun lalu dari sebuah keluarga bernama keluarga Sembiring. Dan saat ini tanah itu sudah dibangun menjadi rumah tinggal oleh ibu saya. Namun ibu saya baru tahu bahwa tanah di wilayah situ dulu pernah menjadi sengketa antara keluarga Purba dan keluarga Sembiring dan akhirnya dimenangkan oleh keluarga Sembiring (Ibu saya membeli tanah dari keluarga Sembiring yang memenangkan perkara). Namun saat ini keluarga Sembiring sudah meninggal, dan keluarga Purba kembali menggugat tanah itu dan mengatakan bahwa itu milik keluarganya. Gugatan itu hampir lebih ditujukan kepada 30 rumah tangga yang sekarang menempati tanah itu, termasuk keluarga saya. Apa yang harus dilakukan oleh keluarga saya? Atau bagaimana caranya menghadapi tuntutan yang demikian, karena walau keluarga kami tidak mempunyai sertifikat tetapi kami memiliki akta tanahnya.

Jawaban:

Atas pertanyaan-pertanyaan yang Saudara ajukan dapat kami berikan penjelasan sebagai berikut:

Yang harus keluarga Saudara lakukan maupun 30 rumah tangga yang juga digugat adalah mempertahankan hak keluarga Saudara dengan cara membantah gugatan keluarga Purba dan membuktikan sebaliknya bahwa keluarga Saudaralah yang berhak di wilayah tersebut.

Demikian juga keluarga Purba harus dapat membuktikan gugatan mereka sebagaimana diatur dalam Pasal 163 HIR (Het Herzien Inlandsch Reglement) yang menyatakan bahwa :

“Barangsiapa yang mengatakan mempunyai barang sesuatu hak, atau menyebutkan sesuatu kejadian untuk meneguhkan haknya itu, atau untuk membantah hak orang lain, maka orang itu harus membuktikan adanya hak itu atau adanya kejadian itu”.

Adapun perkara ini adalah perkara perdata (sengketa hak), maka saudara dapat membuktikan hak saudara dengan alat bukti perdata sebagaimana diatur dalamPasal 164 HIR dan pasal 1866 KUHPerdata yaitu :

-     Bukti Tulisan/Surat

-     Bukti saksi

-     Persangkaan

-     Pengakuan

-     Sumpah.

Dalam hal ini keluarga Saudara dapat menunjukan Akta Tanah ataupun Akta Jual Beli yang keluarga Saudara miliki, sehingga dapat menjelaskan hak Saudara atas tanah tempat keluarga Saudara tinggal/berada. Walaupun keluarga Saudara belum memiliki sertifikat atas tanah tersebut.

Juga keluarga Saudara dapat menghadirkan saksi-saksi yang melihat/menyaksikan saat dilakukannya jual beli tanah tersebut dari keluarga Sembiring dengan ibu Saudara, sehingga dapat menguatkan dalil-dalil bahwa telah terjadi peralihan yang sah antara keluarga Sembiring dengan ibu Saudara berdasarkan Akta Jual Beli tanah.

Agar dapat menguatkan bahwa ibu Saudara telah membeli tanah dari orang yang berhak menjualnya (keluarga Sembiring), seperti yang Saudara ceritakan pada kronologis bahwa tanah di wilayah itu dulu pernah menjadi sengketa antara keluarga Purba dengan keluarga Sembiring dan akhirnya dimenangkan oleh keluarga Sembiring. Maka ibu Saudara dapat menunjukkan di pengadilan hal tersebut, misalnya berupa Putusan Pengadilan yang Telah Berkekuatan Hukum Tetap  (In Kracht van gewijsde).

Demikian jawaban yang kami berikan berdasarkan kronologis dan pertanyaan yang Saudara berikan, semoga dapat bermanfaat.

Dasar hukum:

1.      Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek, Staatsblad 1847 No. 23)

2.      Het Herzien Inlandsch Reglement (HIR) / Reglemen Indonesia Yang Diperbaharui (RIB), (S. 1848 No. 16, S.1941 No. 44)

Hak Istri Saat Jual Beli Rumah

Saya ada beberapa pertanyaan mengenai hukum jual beli rumah: 1. Untuk pembelian rumah yang masih belum dibangun oleh developer: - Apakah nama pembeli yang tercatat di administrasi developer, PPJB, dan AJB harus sama dengan nama pemilik di Sertifikat Hak Milik nantinya? - Apakah nama di SHM bisa 2 orang yang belum terikat hubungan keluarga? - Apakah nama pengaju akad kredit untuk KPR harus sama dengan nama di SHM? 2. Untuk kasus jual beli rumah: - Jika penjual yang sudah menikah tapi tidak memiliki surat nikah (yang ada hanya kartu keluarga), apakah bisa melakukan transaksi jual beli tanpa kehadiran/tanda tangan istri/suami? - Apakah istri memiliki hak atas rumah yang dibuat atas nama suami (tanpa surat nikah) yang akan dijual? - Apakah ada kaitan hak atas harta suami/istri dengan waktu perolehan sebelum/sesudah menikah?

Jawaban :

Pada dasarnya, nama pemilik hak atas tanah di dalam suatu sertifikat hak atas tanah harus sama dengan nama pembeli di dalam suatu transaksi jual beli. Namun, hal tersebut tidak selalu mutlak terjadi apabila ternyata pembeli di dalam Perjanjian Perikatan Jual Beli (“PPJB”) telah mengalihkan kepada pihak ketiga, atau dalam hal si pembeli meninggal dunia sehingga sertifikat hak atas tanah menjadi atas nama pewarisnya. Untuk melihat apakah PPJB tersebut dapat dialihkan, maka Anda dapat mempelajari klausula peralihan PPJB ke pihak ketiga di dalam PPJB tersebut. Peralihan PPJB ke pihak ketiga juga diatur di dalamKeputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, pada Bagian VIII mengenai Pengalihan Hak, sebagai berikut:

 

“Selama belum dilaksanakannya jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, tanpa persetujuan tertulis dari pihak penjual, pihak pembeli dibenarkan untuk mengalihkan hak atas tanah dan bangunan rumah kepada pihak ketiga. Demikian pula sebaliknya berlaku bagi pihak penjual.”

 

Namun, yang perlu dimengerti adalah nama pembeli di dalam AJB tentunya harus sama dengan nama pemegang hak di dalam Sertifikat Hak atas Tanah. Adapun hal tersebut karena suatu pendaftaran hak atas oleh karena jual beli tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), sebagaimana yang diatur dalam Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), sebagai berikut:

 

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Pemegang Hak Bersama dalam Satu Sertifikat Hak atas Tanah

 

Satu sertifikat hak atas tanah dimungkinkan untuk dimiliki oleh beberapa orang atau badan hukum. Dalam praktiknya, beberapa orang atau badan hukum yang memiliki sertifikat hak atas tanah tersebut disebut sebagai pemegang hak bersama. Hal ini dapat dilihat dalam Pasal 31 ayat (4) dan ayat (5) PP No. 24/1997, sebagai berikut:

 

(4) Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat, yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukkan tertulis para pemegang hak bersama yang lain.

 

(5) Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dapat diterbitkan sertifikat sebanyak jumlah pemegang hak bersama untuk diberikan kepada tiap pemegang hak bersama yang bersangkutan, yang memuat nama serta besarnya bagian masing-masing dari hak bersama tersebut.”

 

Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Secara prinsip, nama pengaju akad kredit harus sama dengan nama yang tercantum di dalam sertifikat karena pengaju akad pada umumnya ialah pembeli dari suatu properti. Sebagai pembeli yang namanya tercantum di dalam PPJB, tentunya pembeli tersebut akan menjadi pihak ketika dilakukan penandatanganan AJB yang pada akhirnya mengakibatkan nama pembeli tercantum di dalam sertifikat hak atas tanah. Namun, bisa juga terjadi, pengaju akad ialah suami, sedangkan nama yang tertera di dalam sertifikat tanah ialah istri. Hal ini bisa terjadi jika tidak ada perpisahan harta antara suami dan istri tersebut.

 

Harta Bersama

 

Terhadap harta bersama, maka suami atau istri dapat bertindak setelah terdapat persetujuan dari kedua belah pihak. Hal ini diatur dalam Pasal 36 UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan (“UU No. 1/1974”). Pengertian dari harta bersama diatur dalam Pasal 35 ayat (1) UU No. 1/1974, sebagai berikut:

 

“Harta benda yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama;”

 

Namun, untuk membuktikan bahwa objek jual beli tersebut merupakan harta bersama, tentunya diperlukan suatu bukti pencatatan perkawinan (akta perkawinan) sebagaimana yang diatur dalam Pasal 2 ayat (1) UU No. 1/1974jo. Pasal 11 dan Pasal 12 PP No. 9 Tahun 1975 tentang Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan. Dari bukti tersebut dapat diketahui apakah objek jual beli tersebut merupakan harta benda yang diperoleh selama perkawinan. Sedangkan, kartu keluarga pada hakikatnya adalah suatu kewajiban pelaporan oleh warga Negara Indonesia atas susunan keluarganya sebagaimana yang diatur dalam Pasal 11 Perpres No. 25 Tahun 2008 tentang Persyaratan dan Tata Cara Pendaftaran Penduduk dan Pencatatan Sipil. Sehingga, kartu keluarga dapat dianggap kurang memadai untuk membuktikan suatu perkawinan maupun harta bersama.

 

Penjualan Rumah Tanpa Adanya Akta Perkawinan

 

Jika memang tidak ada surat nikah (bukan karena hilang, tapi karena nikah siri), maka perkawinan tersebut bukanlah perkawinan yang tercakup di dalam UU No. 1/1974. Dengan demikian, tidak ada konsep persatuan harta. Dengan kata lain, tidak ada percampuran harta antara keduanya. Oleh karena itu, harta suami ialah milik suami dan harta istri ialah milik istri.

 

Demikian jawaban dan penjelasan ini kami sampaikan. Atas perhatian dan kerjasamanya, kami ucapkan terima kasih.

 

Dasar hukum:

1.    Undang-Undang No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan

2.    Peraturan Pemerintah No. 9 Tahun 1975 tentang Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan

3.    Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

4.    Peraturan Presiden No. 25 Tahun 2008 tentang Persyaratan dan Tata Cara Pendaftaran Penduduk dan Pencatatan Sipil

5.    Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah

Luas Tanah dalam PPJB Tidak Sesuai dengan Sertifikat

Saya beli rumah di sebuah perumahan, di surat pengikatan jual beli luas tanahnya 96 m2 tapi ternyata yang saya dapatkan di sertifikat luas tanahnya 78 m2. Sebelum sertifikat saya terima, saya sudah merenovasi rumah dengan luas 96 m2 sesuai dengan perjanjian developer, tetapi tanah yang saya bangun bukan milik orang lain. Bagaimana caranya dan prosedurnya supaya luas tanah yang ada di sertifikat tersebut sesuai dengan perjanjian yaitu 96 m2, sedangkan saya ingin membalik nama sekalian dan saat ini pengelola perumahan tidak jelas di mana rimbanya? 

Jawaban :

Kami berasumsi bahwa sertifikat yang Anda maksud masih atas nama perusahaan pengembang (developer). Sehubungan dengan hal tersebut, maka Anda dapat terlebih dahulu mempelajari ketentuan mengenai perbedaan luas, dalam hal terjadinya perbedaan luas dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) dan sertifikat tanah yang sesungguhnya. Dalam hal tidak terdapat pengaturan mengenai perbedaan luas, sedangkan luas tanah sebagaimana tercantum dalam PPJB berbeda dengan sertifikat, maka developer telah melakukan tindakan cidera janji (wanprestasi) terhadap luas obyek dalam PPJB.

 

Pada dasarnya, balik nama sertifikat hak atas tanah merujuk pada ketentuan berdasarkan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP Pendaftaran Tanah”). Menurut ketentuan tersebut, pendaftaran peralihan hak atas tanah melalui jual beli harus dilakukan berdasarkan akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Untuk itu, luas obyek jual beli tentunya merujuk pada sertifikat hak atas tanah. Sehingga, luas tanah yang akan ada di sertifikat hak atas tanah akan merujuk pada sertifikat hak atas tanah yang dialihkan tersebut.

 

Mengenai renovasi rumah, Anda harus memperhatikan apakah kegiatan renovasi tersebut telah mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”) dari pemerintah daerah setempat. Hal ini merujuk pada syarat administratif (dasar kepemilikan tanah) dari pembangunan bangunan gedung sebagaimana diatur dalam Pasal 8 ayat (2) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dan Pasal 8 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Adapun dalam hal tidak terdapat IMB maka bangunan rumah tersebut dapat dikenakan sanksi pembongkaran.

 

Sementara itu, upaya hukum yang dapat Anda lakukan adalah melakukan gugatan perdata, dengan dasar cidera janji (wanprestasi) atas tindakan dari developer tersebut. Selain itu, tindakan developer terkait dengan perbedaan luas tanah, dapat dikategorikan sebagai dugaan tindak pidana penipuan sebagaimana yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP).

 

Demikian jawaban dan penjelasan kami atas pertanyaan Anda. Atas perhatian dan kerja samanya kami ucapkan terima kasih.

 

Dasar hukum:

1.    Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (Wetboek Van Strafrecht, Staatsblad 1915 No. 732)

2.    Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

3.    Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

4.    Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

Apakah Jual Beli Tanah Bisa Dibatalkan?

Apa bisa akta jual beli tanah yang tidak dibayar lunas oleh pembeli dibatalkan? Bagaimana jika alas hak tanah tersebut sudah dialihkan oleh pembeli tersebut ke pihak lain? Apa bisa dilakukan gugatan ke pengadilan untuk mengembalikan tanah tersebut? Gugatan bagaimana yang harus dilakukan?

Jawaban:

Berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hukum agraria yang berlaku di Indonesia ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara. Dalam hukum adat, jual beli tanah itu bersifat terang dan tunai. Terang itu berarti jual beli tersebut dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sedangkan, yang dimaksud dengan tunai adalah hak milik beralih ketika jual beli tanah tersebut dilakukan dan jual beli selesai pada saat itu juga. Apabila harga tanah yang disepakati belum dibayar lunas oleh pembeli, maka sisa harga yang belum dibayar akan menjadi hubungan utang piutang antara penjual dan pembeli.

Karena itu, mengingat hak milik sudah berpindah dan jual beli telah selesai, maka jika sisa harga tanah yang belum dibayar tersebut tidak juga dibayar oleh pembeli, penjual tidak bisa membatalkan jual beli tanah tersebut. Selain itu, karena tanah juga sudah menjadi hak milik dari pembeli, maka pembeli memiliki kebebasan untuk mengalihkan kembali tanah tersebut kepada pihak ketiga.

Yang bisa dilakukan oleh penjual adalah menggugat secara perdata pembeli tersebut atas dasar wanprestasi perjanjian utang piutang (sisa harga tanah yang belum dibayar) (Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata - “KUHPer”). Sebelum melakukan gugatan perdata, berdasarkan Pasal 1238 KUHPer, penjual harus terlebih dahulu memberikan somasi kepada pembeli untuk membayar utangnya (sisa harga yang belum dibayar). Apabila pembeli tidak mengindahkan somasi tersebut dengan tetap tidak membayar kepada penjual, maka penjual dapat melakukan gugatan perdata atas dasar wanprestasi. Tujuan gugatan bukan untuk meminta pembeli mengembalikan tanah kepada penjual, tapi untuk menuntut pelunasan utang serta ganti rugi kepada penjual.

Bolehkah Mempekerjakan Office Boy dengan Status Outsourcing?

Bolehkah Mempekerjakan Office Boy dengan Status Outsourcing?

Selamat siang. Bolehkah suatu perusahaan memperkerjakan pekerja office boy dengan status outsourcing? Terima kasih.

Jawaban:

Dalam hal ini, kami berasumsi bahwa yang Anda maksud dengan outsourcingadalah penyerahan sebagian pekerjaan oleh perusahaan kepada perusahaan lain.

 

Pengaturan mengenai outsourcing, kita dapat merujuk kepada Pasal 64 jo. Pasal 65 ayat (2) Undang-Undang No. 13 Tahun 2003 tentang Ketenagakerjaan (“UU Ketenagakerjaan”) yang mengatur mengenai penyerahan sebagian pekerjaan oleh perusahaan kepada perusahaan lainnya. Berdasarkan Pasal 64 jo. Pasal 65 ayat (2) UU Ketenagakerjaan, perusahaan dapat menyerahkan sebagian pelaksanaan pekerjaan kepada perusahaan lainnya melalui perjanjian pemborongan pekerjaan atau penyediaan jasa pekerja/buruh yang dibuat secara tertulis. Pekerjaan yang dapat diserahkan kepada perusahaan lain harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

a.    dilakukan secara terpisah dari kegiatan utama;

b.    dilakukan dengan perintah langsung atau tidak langsung dari pemberi pekerjaan;

c.    merupakan kegiatan penunjang perusahaan secara keseluruhan; dan

d.    tidak menghambat proses produksi secara langsung.

 

Berdasarkan Pasal 66 UU Ketenagakerjaan, pekerja/buruh dari perusahaan penyedia jasa pekerja/buruh tidak boleh digunakan oleh pemberi kerja untuk melaksanakan kegiatan pokok atau kegiatan yang berhubungan langsung dengan proses produksi, kecuali untuk kegiatan jasa penunjang atau kegiatan yang tidak berhubungan langsung dengan proses produksi.

 

Di dalam penjelasan Pasal 66 UU Ketenagakerjaan, dijelaskan bahwa yang dimaksud kegiatan jasa penunjang atau kegiatan yang tidak berhubungan langsung dengan proses produksi adalah kegiatan yang berhubungan di luar usaha pokok (core business) suatu perusahaan. Kegiatan tersebut antara lain: usaha pelayanan kebersihan (cleaning service), usaha penyediaan makanan bagi pekerja/buruh (catering), usaha tenaga pengaman (security/satuan pengamanan), usaha jasa penunjang di pertambangan dan perminyakan, serta usaha penyediaan angkutan pekerja/buruh.

 

Pengaturan lebih lanjut mengenai pelaksanaan outsourcing kemudian diatur dengan Peraturan Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi No. 19 Tahun 2012 tentang Syarat-Syarat Penyerahan Sebagian Pelaksanaan Pekerjaan Kepada Perusahaan Lain (“Permenakertrans 19/2012”). Di dalamPasal 17 ayat (2) dan ayat (3) Permenakertrans 19/2012 ditegaskan bahwa pekerjaan yang dapat diserahkan kepada perusahaan penyedia jasa pekerja/buruhharus merupakan kegiatan jasa penunjang atau yang tidak berhubungan langsung dengan proses produksi. Kegiatan jasa penunjang tersebut meliputi:

a.    usaha pelayanan kebersihan (cleaning service);

b.    usaha penyediaan makanan bagi pekerja/buruh (catering);

c.    usaha tenaga pengaman (security/satuan pengamanan);

d.    usaha jasa penunjang di pertambangan dan perminyakan; dan

e.    usaha penyediaan angkutan bagi pekerja/buruh.

 

Berdasarkan Permenakertrans 19/2012 di atas, dapat dilihat bahwa telah ada pembatasan mengenai pekerjaan apa saja yang dapat diserahkan kepada perusahaan penyedia jasa pekerja/buruh.

 

Terkait pertanyaan Anda mengenai apakah office boy dapat di-outsource atau tidak, maka pertama-tama Anda harus melihat dahulu apa saja yang dikerjakan oleh office boy tersebut.

 

Apabila pekerjaan yang dilakukan oleh office boy tersebut termasuk ke dalam kegiatan jasa penunjang yang disebutkan dalam Pasal 17 ayat (3) Permenakertrans 19/2012, maka untuk pekerjaan office boy dapat diserahkan kepada perusahaan lain (di-outsource).

 

Namun, apabila pekerjaan yang dilakukan oleh office boy tersebut di luar dari kegiatan jasa penunjang yang disebutkan di dalam Pasal 17 ayat (3) Permenakertrans 19/2012, maka tidak dapat diserahkan kepada perusahaan lain.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

1.    Undang-Undang No. 13 Tahun 2003 tentang Ketenagakerjaan;

2.    Peraturan Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi No. 19 Tahun 2012 tentang Syarat-Syarat Penyerahan Sebagian Pelaksanaan Pekerjaan Kepada Perusahaan Lain.