Apa bisa akta jual beli tanah yang tidak dibayar lunas oleh pembeli dibatalkan? Bagaimana jika alas hak tanah tersebut sudah dialihkan oleh pembeli tersebut ke pihak lain? Apa bisa dilakukan gugatan ke pengadilan untuk mengembalikan tanah tersebut? Gugatan bagaimana yang harus dilakukan?
Jawaban:
Berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hukum agraria yang berlaku di Indonesia ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara. Dalam hukum adat, jual beli tanah itu bersifat terang dan tunai. Terang itu berarti jual beli tersebut dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sedangkan, yang dimaksud dengan tunai adalah hak milik beralih ketika jual beli tanah tersebut dilakukan dan jual beli selesai pada saat itu juga. Apabila harga tanah yang disepakati belum dibayar lunas oleh pembeli, maka sisa harga yang belum dibayar akan menjadi hubungan utang piutang antara penjual dan pembeli.
Karena itu, mengingat hak milik sudah berpindah dan jual beli telah selesai, maka jika sisa harga tanah yang belum dibayar tersebut tidak juga dibayar oleh pembeli, penjual tidak bisa membatalkan jual beli tanah tersebut. Selain itu, karena tanah juga sudah menjadi hak milik dari pembeli, maka pembeli memiliki kebebasan untuk mengalihkan kembali tanah tersebut kepada pihak ketiga.
Yang bisa dilakukan oleh penjual adalah menggugat secara perdata pembeli tersebut atas dasar wanprestasi perjanjian utang piutang (sisa harga tanah yang belum dibayar) (Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata - “KUHPer”). Sebelum melakukan gugatan perdata, berdasarkan Pasal 1238 KUHPer, penjual harus terlebih dahulu memberikan somasi kepada pembeli untuk membayar utangnya (sisa harga yang belum dibayar). Apabila pembeli tidak mengindahkan somasi tersebut dengan tetap tidak membayar kepada penjual, maka penjual dapat melakukan gugatan perdata atas dasar wanprestasi. Tujuan gugatan bukan untuk meminta pembeli mengembalikan tanah kepada penjual, tapi untuk menuntut pelunasan utang serta ganti rugi kepada penjual.